Caracterul translativ de proprietate
al vanzarii rezulta din insasi definitia legala a acesteia,
cuprinsa in art. 1650 NCC : “vanzarea
este contractul prin care vanzatorul
transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea
unui bun”. Este o caracteristica ce priveste insasi esenta contractului de vanzare, in aceeasi masura in
care esential este si caracterul oneros al acestuia. Analizand
fondul contractului de vanzare,
extragem doua elemente care il definesc
in mod special si obligatoriu: faptul ca
vanzatorul transmite proprietatea unui
bun – deci caracterul translativ de proprietate – si faptul ca acest transfer se face in schimbul unui pret – deci caracterul
oneros al contractului de vanzare .
Transferul
proprietatii bunului ce face obiectul unui contract de vanzare este insusi
interesul urmarit de cumparator
atunci cand incheie actul juridic respectiv, tot asa cum primirea pretului este interesul urmarit de vanzator, ceea ce leaga
fara echivoc caracterul translativ de
proprietate de caracterul oneros al
vanzarii, cele doua aspecte astfel
evidentiate reprezentand avantajele
reciproce pe care partile urmaresc sa si
le procure .
Prin
urmare, atunci cand vorbim despre
caracterul translativ de proprietate al
vanzarii trebuie sa avem in vedere
faptul ca el este de esenta acestui
contract, definindu-l in mod obligatoriu.
In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vanzare, regimul juridic
aplicabil respectivului contract modificandu-se substantial. Dispozitiile art. 1673 NCC considera transferul proprietatii bunului
vandut drept una dintre obligatiile vanzatorului, pe care o reglementeaza in
mod imperativ.
Obisnuit este sa vorbim despre caracterul “translativ de
proprietate”al vanzarii, insa, avand in vedere prevederile aliniatului 2 al art.
1650 NCC care stipuleaza expres faptul ca “poate fi transmis prin
vanzare un dezmembramant al dreptului de
proprietate sau orice alt drept” suntem
obligati sa recunoastem mai degraba ca vanzarea
este un contract translativ de drepturi, fara a mai limita transferul doar
la dreptul de proprietate. O astfel de abordare este cu mult mai exacta si mai
corecta prin prisma actualei
reglementari , dar, in virtutea obisnuintei si datorita faptului ca cel mai
adesea in urma vanzarii ceea ce se transmite este dreptul de proprietate, vom
folosi sintagma obisnuita si ne vom referi la caracterul translativ de
proprietate al vanzarii. Vom intelege, insa, prin aceasta, notiunea corecta, aceea ca vanzarea este un
contract translativ de drepturi. Aliniatul 3 al art. 1673 NCC ne ajuta in
aceasta practica, statuand ca “dispozitiile
referitoare la transmiterea proprietatii
se aplica in mod corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un alt
drept real decat dreptul de proprietate”.
Nu are importanta daca, in anumite cazuri, legea
leaga transferul efectiv al proprietatii de efectuarea anumitor formalitati,
de
respectarea unor reguli, de indeplinirea unor conditii sau de trecerea
unui termen. Caracterul translativ de proprietate al vanzarii nu este cu
nimic stirbit de aceste reglementari speciale
care, ca si in materia consensualismului,
nu au alt rol decat acela de a asigura stabilitatea si siguranta circuitului juridic civil. In plus, la o analiza atenta, observam ca toate aceste reguli se refera
numai la momentul in care opereaza transferul dreptului de
proprietate, apropiindu-l sau distantandu-l
de data incheierii contractului, in functie de
respectarea anumitor prevederi imperative ale legii. Nici una dintre reglementarile legale care,
fie amana transferul proprietatii la o data ulterioara incheierii contractului,
fie
conditioneaza acest transfer de
indeplinirea anumitor conditii,
nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vanzarii. In esenta,
chiar si atunci cand transferul proprietatii se realizeaza numai dupa indeplinirea anumitor formalitati, cu respectarea anumitor reguli,
dupa trecerea unui termen, etc, temeiul acestui transfer il reprezinta tot contractul
de vanzare incheiat, fara de care
respectivele conditii,
singure, nu ar putea produce nici o consecinta juridica
si nu ar determina in nici un caz vreun
transfer de proprietate. Chiar si atunci
cand, fiind nesocotite astfel de norme, proprietatea nu se transfera catre
cumparator, nu se poate vorbi de pierderea caracterului
translativ de proprietate al vanzarii ci numai de neindeplinirea conditiilor
legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere. Cata vreme transferul proprietatii este
interesul urmarit de parti reprezentand, in ultima instanta, insasi cauza actului juridic, suntem obligati
sa recunoastem caracterul transaltiv de drepturi al vanzarii, indiferent de
conditiile sau modalitatile in care el se petrece. Prin urmare, ori de cate ori
vom discuta, in cele ce urmeaza, de acele situatii particulare in care
proprietatea nu se transfera odata cu momentul incheierii contractului, ele vor
fi tratate ca si conditii ale realizarii
transferului dreptului de proprietate, iar nu ca exceptii sau abateri de la
acesta.
Radacina analizei caracterului translativ de proprietate al vanzarii o reprezinta prevederea din art. 1273 alin 1 NCC care spune ca “drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de
vointa al partilor”, a carei
aplicare particulara o regasim in
dispozitiile art. 1674 NCC conform careia “proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul
incheierii contractului”. Regula
esentiala pe care o desprindem de
aici este ca transferul dreptului de proprietate se face inca din momentul incheierii contractului de vanzare, exprimata in literatura juridica sub sintagma “transferul
imediat al dreptului de proprietate” . Este o regula fireasca, imprimata
vanzarii ca urmare a interesului urmarit
de parti la incheierea contractului. Tot
asa cum este nevoie ca simpla intelegere intervenita intre parti sa dea nastere
contractului – motiv pentru care vorbim de caracterul consensual al vanzarii –
este necesar ca, odata incheiat
contractul, sa poata opera transferul
dreptului de proprietate, in principiu in mod liber si neingradit, astfel incat
finalitatea actului juridic sa fie
realizata iar scopul urmarit de parti sa fie indeplinit.
Intalnim
in legislatia civila, insa, anumite prevederi care conditioneaza transferul
dreptului de proprietate de efectuarea
anumitor formalitati, de respectarea unor anumite forme sau de
implinirea unui termen. Toate acestea sunt, asa cum am mai spus, dictate de
interesul pastrarii sigurantei circuitului juridic civil. Ele reprezinta o
forma delicata de coercitie, determinand partile ca, acolo unde obiectul
vanzarii se situeaza in zone de o mare
importanta practica, sa respecte anumite
reguli in lipsa carora dreptul nu se poate transmite de la vanzator la
cumparator. Este un echivalent a ceea ce spuneam si in materia caracterului
consensual al vanzarii, in sensul ca exista situatii juridice in care
legiuitorul prefera asigurarea sigurantei circuitului juridic civil in locul
mobilitatii acestuia si, pentru aceasta,
instituie anumite reguli pe care partile, pentru a-si vedea implinit
interesul, trebuie sa le respecte.
Vom
analiza in cele ce urmeaza care sunt situatiile
in care transferul proprietatii nu are loc in chiar momentul incheierii
contractului de vanzare ci ulterior, in functie de indeplinirea unor conditii pe care legea le cere in mod imperativ
si absolut . Pentru imbunatatirea
analizei le vom denumi situatii in care transferul proprietatii este
conditionat.
1. Atunci cand obiectul contractului este un drept real
ce poarta asupra unui imobil tabular transferul dreptului de proprietate are
loc numai prin inscrierea in cartea funciara, efectuata in baza actului justificativ.
Regula
aceasta este stabilita prin aplicarea mai multor dispozitii legale. In
primul rand, art. 1676 NCC prevede ca “in
materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la
cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara”. In plus,
art. 885 NCC stipuleaza ca “drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se
dobandesc, atat intre parti cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in
cartea funciara”, iar art. 888 NCC
statueaza cu titlu de principiu ca “inscrierea in cartea funciara se efectueaza
in baza inscrisului autentic notarial”.
Prin urmare, doua sunt conditiile pe care partile le au de indeplinit pentru ca proprietatea imobilului tabular sa se stramute de la vanzator la cumparator.
Pe de o parte, contractul trebuie sa fie incheiat numai in forma autentica
notariala – deci transferul proprietatii este conditionat de respectarea unei
anumite forme – si, pe de alta parte, este necesara inscrierea acestuia in
cartea funciara. Cele doua conditii sunt indisolubil legate, indeplinirea celei de-a doua fiind subordonata indeplinirii celei dintai. Mai mult,
ele trebuie sa fie respectate in mod cumulativ, nefiind
suficienta doar incheierea contractului in forma autentica notariala dupa cum nu este suficienta si nici
posibila numai inscrierea in cartea funciara in lipsa unui inscris autentic.
In
vederea realizarii acestor conditii legea vine in sprijinul partilor
contractante prin aceea ca stipuleaza obligatia notarului public de a transmite
imediat biroului de carte funciara competent inscrisul autentic care constata
vanzarea unui imobil tabular, in vederea
efectuarii formalitatilor necesare inscrierii drepturilor
cumparatorului.
Trebuie sa aratam deasemenea ca aceste
prevederi legale referitoare la transferul dreptului de proprietate numai ca efect al inscrierii actului in cartea funciara nu sunt
de aplicare imediata ci “dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor
funciare pentru imobilele respective” – prevedere introdusa din nevoi practice
de legea 71/2011 pentru punerea in aplicare a noului cod civil.
2. In cazul vanzarii unor bunuri de gen transferul proprietatii este conditionat,
conform prevederilor art. 1678 NCC, de momentul cand aceste bunuri sunt
individualizate prin predare, numarare, cantarire, masurare sau in orice alt
mod potrivit cu natura bunului. Aceeasi
dispozitie o regasim si in art. 1273 NCC care spune ca “drepturile reale se constituie
si se transmit (...) prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta
asupra unor bunuri de gen “. Asadar,
chiar daca in acest caz nu este vorba despre o anumita forma a contractului sau de indeplinirea unor anume formalitati, operatiunile de predare,
numarare, cantarire care trebuie indeplinite de parti devin conditii ale transferului dreptului de
proprietate , iar neindeplinirea lor determina neacoperirea unuia dintre avantajele
urmarite de parti la incheierea actului juridic. De aici vor rezulta importante
consecinte juridice legate de plata pretului, desfiintarea contractului,
repunerea partilor in situatia anterioara, etc.
3. Vanzarea dupa mostra sau model, conform prevederilor art. 1680 NCC,
face ca proprietatea sa fie
transferata cumparatorului numai odata
cu predarea bunului, adica numai dupa ce vanzatorul a realizat sau a
individualizat un alt bun similar celui
aratat in respectivul model sau mostra.
4. Vanzarea bunului altuia este o situatie posibil de intalnit in practica, motiv pentru
care codul civil o reglementeaza deosebit de interesant in art. 1683. Avand in vedere ca, nefiind
proprietarul bunului, vanzatorul nu poate transmite dreptul de
proprietate, legea da totusi posibilitatea mentinerii valabilitatii contractului incheiat dar cu conditia ca vanzatorul “sa
asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre
cumparator”. Acest lucru se poate realiza prin orice mijloc, “direct sau
indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului”. Transferul proprietatii are loc, in principiu
si de drept, “din momentul dobandirii bunului de catre vanzator
sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar”. Prin urmare,
intr-un astfel de caz lipsa
dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului nu ataca valabilitatea
actului juridic, dar o conditioneaza de transferul dreptului vandut in patrimoniul cumparatorului, indiferent
daca acest lucru se face in mod direct sau
printr-o trecere pasagera prin patrimoniul vanzatorului. In acest fel, stramutarea proprietatii devine
o conditie de valabilitate a contractului de vanzare incheiat. Legea este
deosebit de ingaduitoare in stabilirea formalitatilor care trebuie indeplinite
pentru ca proprietatea bunului sa intre in patrimoniul cumparatorului, lasand la
latitudinea partilor sa aleaga
modalitatea juridica de realizare a acestei conditii. Astfel, este posibila o
simpla ratificare a contractului de catre adevaratul proprietar al bunului,
dupa cum este posibil ca vanzatorul sa dobandeasca el proprietatea, iar
aceasta, de drept, in acelasi moment,sa se transmita catre cumparator. Cum aliniatul 3 al art. 1683 NCC
foloseste expresia “daca din lege sau
din vointa partilor nu rezulta contrariul”, inseamna ca aria de
exprimare a celor implicati este una lejera si cu mari posibilitati de manifestare.
5. Vanzarea bunurilor viitoare reprezinta un alt caz in care
proprietatea nu se transmite la momentul incheierii contractului ci abia “in momentul in care bunul s-a realizat”.
Reglementarea cuprinsa in art. 1658 NCC impune deci acelui vanzator care instraineaza un bun ce nu exista in
momentul incheierii contractului ca, pentru a opera transferul proprietatii,
sa procedeze la realizarea bunului, la
finalizarea acestuia si la aducerea lui intr-o stare proprie existentei si
transferarii dreptului de proprietate. In lipsa
indeplinirii acestei conditii sau in cazul indeplinirii sale partiale,
cumparatorul are alegerea intre a cere desfiintarea vanzarii sau reducerea
corespunzatoare a pretului. Observam si in acest caz ca nu valabilitatea
actului este influentata de faptul ca
bunul nu exista in momentul incheierii contractului, ci transferul dreptului de
proprietate care, la randul sau, devine ulterior o conditii a mentinerii contractului.
6. In mod exceptional, prin
vointa partilor, este posibil ca transferul dreptului de proprietate sa fie
amanat la o data ulterioara celei in care a fost incheiat contractul. Momentul ulterior al transferului dreptului
de proprietate poate fi determinat prin aplicarea unui termen suspensiv sau a
unei conditii suspensive, a caror indeplinire
consolideaza retroactiv dobandirea dreptului de proprietate.
7. O specie
deosebita de vanzare este cea cu plata
pretului in rate si cu rezerva proprietatii, reglementata de art. 1755 si
urm. NCC. Intr-un astfel de caz, pastrarea proprietatii bunului de catre
vanzator se constituie ca o adevarata garantie
pe care si-o rezerva acesta pana la primirea integrala
a pretului din partea cumparatorului. De fapt, insasi legea spune ca “obligatia
de plata este garantata cu rezerva
dreptului de proprietate” si amana
transferul dreptului abia la momentul in care cumparatorul a platit ultima rata
din pret.
Acestea sunt, asadar, principalele situatii
in care transferul dreptului de proprietate se petrece in alt moment decat cel al incheierii actului.
Caracterul translativ
de drepturi al vanzarii implica o importanta consecinta
practica, a carei reglementare o gasim in art. 1274 NCC
referitor la “riscul in contractul translativ de proprietate”. Dispozitiile acestuia sunt supletive, ele putand fi inlocuite cu clauzele preferate de parti, derogatorii de
la norma legala. Principiul stabilit de
art. 1274 NCC este ca riscul
contractului “ramane in sarcina
debitorului obligatiei de predare”, chiar si atunci cand proprietatea a fost deja transferata dobanditorului. Prin urmare, atata vreme cat bunul nu a
fost predat cumparatorului, chiar daca
acesta, in temeiul contractului, a deventi deja titularul dreptului de
proprietate, cel care suporta riscul
pieirii fortuite este vanzatorul, in posesia caruia se afla bunul. O singura exceptie cunoaste legea de la aceasta regula: atunci
cand creditorul obligatiei de predare – deci cumparatorul – a fost deja pus in
intarziere, riscul pieirii fortuite ii revine in totalitate, el neputandu-se
elibera decat daca dovedeste ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare
s-ar fi execitat la timp. Atunci cand
bunul a pierit in mod fortuit, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul
la contraprestatie si, daca deja a primit-o, este obligat sa o restituie.
DANIELA NEGRILA
Notar public coordonator
Birou Notarial CONCORDIA
Notar public coordonator
Birou Notarial CONCORDIA
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu